Особливості іпотечного кредитування в окупованому Криму

Серед низки ініційованих на початку року російським диктатором Владіміром Путіним національних проектів, особливе місце займає один, під назвою «Семья» ("Родина"), спрямований на федеральну підтримку регіональних програм народжуваності. За новим російським нацпроектом, що складається з п’яти федеральних, сімейну іпотеку на придбання житла на території РФ та окупованих нею регіонів України буцімто зможуть отримати 1,5 мільйони родин з дітьми. Але чи зможуть, - це запитання?

В середині осені 2024 року попит на програми російського ринку житла з іпотечних кредитів скоротився вдвічі через величезне зростання ставок за ними до «ультрависокого рівня» у майже 30% річних і відповідне зменшення доступності житла на 70%, у тому числі й через майже потрійне сповільнення зростання реальних зарплат. За статистикою, майже 90% пільгових кредитів припало на програму сімейної іпотеки.

В цей же час доступній «путінській» іпотеці в РФ було покладено край: умови кредитів на купівлю житла різко погіршилися, внаслідок чого вкладники змушені або відповідати жорстким вимогам пільгових програм, або бути готовими заплатити за кредитами до 500% вартості квартири. Крім цього, торік низка великих російських банків кілька разів зупиняли видачу кредитів за сімейною іпотекою через відсутність коштів з бюджету держави-агресора на покриття різниці між пільговою та ринковою відсотковими ставками.

Зрештою наприкінці минулого року Путін звелів давати банкам на дешеві позики стільки бюджетних грошей, скільки їм потрібно, – в умовах скерування кожної вільної копійки на потреби військово-промислового комплексу. В цій частині монополізм банків перетнувся з монополізмом забудовників: і ті, й інші фінансуються з бюджету країни-агресора, який не передбачає відповідних витрат, що зазвичай розписуються на кілька десятиліть наперед. Цілком очікувано підвищення відсоткових ставок на кредитування житлових програм збільшило рівень їхнього дотування.

З огляду на ці та інші чинники, принаймні для 20–30% мешканців РФ та окупованих нею територій України, навіть якщо вони працюють на кількох роботах, базова потреба у житлі стає недоступною. Завдяки "свідомій державній політиці" люди опинилися у безвихідному становищі, позбуваючись можливості мати принаймні дах над головою – не кажучи навіть про можливість нормалізації житлових умов. За даними російської Вищої школи економіки, 60% населення РФ має прибуток у 40 тисяч рублів (понад 18,8 тис. гривень) і менше: ця сума є нижчою за реальний прожитковий мінімум, який торік становив 52,3 тис. рублів (понад 24,6 тис. гривень) на місяць. Саме на таку суму можуть елементарно прожити громадяни держави-агресора.

Після повномасштабного вторгнення РФ до України, у травні 2022 року повідомлялося про різке зменшення попиту населення ТОТ АР Крим і Севастополя на нерухомість; відтак інвестори, що заробляли на перепродажах житла, припинили вкладатися в нього. Зокрема, на окупованому півострові продажі забудовників на той час зменшилися на 80%. Разом з тим розмір іпотечного платежу для мешканців Севастополя та Ялти сягнув 131% від середньої зарплати. На початок серпня 2022 року ТОТ АР Крим і Севастополя стали «єдиними регіонами РФ», де було зареєстровано річне зростання протермінованої заборгованості за іпотечними житловими кредитами, наданими фізичним особам-резидентам у рублях: у Севастополі приріст склав 17,6%, в АР Крим – 12,5%. Ці ж окуповані регіони було включено до російської трійки лідерів за річним зростанням заборгованості за іпотечними кредитами на житло: в Севастополі вона склала 29,9%, в АР Крим – 30,7% (на перше місце вийшла Чечня). Найбільш стрімке зменшення іпотеки в російському «заліку» так само показали окуповані АР Крим (54,1%) та Севастополь (40,8%).

На тлі цих даних у жовтні 2022 року російський банк РНКБ, який з 2014 року обслуговує мешканців окупованого Криму, повідомив, що з початку року видав мешканцям півострова іпотечні кредити на індивідуальне житлове будівництво на загальну суму в 450 мільйонів рублів (майже 212 млн гривень); до кінця року ця сума сягнула 526 млн рублів (понад 247,5 млн гривень). Враховуючи вартість середнього чеку за цією програмою в 4,4 млн рублів (понад 2 млн гривень), стає очевидним, що цією пропозицією скористалися близько 120 осіб; більшість з них оформили кредити на спорудження будинку площею від 80 до 100 кв. м у Сімферопольському районі. Крім цього, з початку року РНКБ в рамках російської державної програми пільгового кредитування «Сімейна іпотека» видав кредитів приблизно на 1,5 мільярди рублів (понад 0,7 млрд гривень); частка заявок на кредит у рамках цієї програми склала 41% від загальної кількості заявок на іпотеку з підтримкою від держави-окупанта. На той час банк ухвалив заявки на отримання кредитів за вказаною програмою на 8,8 млрд рублів (понад 4 млрд гривень); середня погоджена сума кредиту становила 4,6 млн рублів (майже 2,2 млн гривень), при цьому понад 30% кредитів було видано на придбання 2- і 3-кімнатних квартир.

Перед тим, у середині жовтня, прем’єр-міністр РФ Міхаіл Мішустін оголосив, що уряд держави-окупанта продовжує дію програми сімейної іпотеки до 1 липня 2024 року для родин, у яких народилася або народиться дитина до кінця 2023 року. Проте вже в грудні представники російського Центробанку заявили, що пільгова іпотека на житло в новобудовах «виконала покладені на неї антикризові цілі», тож потреба її збереження в первісному вигляді відпала, і настав час переходити до більш індивідуальних варіантів. Раніше, в листопаді 2022 року, Банк Росії заявив, що кредитний портфель мешканців окупованого Криму зріс на 20%, до 95,8 млрд рублів (понад 45 млрд гривень): це свідчило про єдине – більшість населення регіону не може придбати житло без кредитних програм.

Також на початку грудня 2022 року РНКБ зафіксував зростання на 20% щоденної кількості заявок на оформлення пільгової іпотеки в рамках російської державної програми, яка на той час добігала кінця. Вказана програма дозволяла взяти кредит на купівлю житла в новобудові на території окупованого Криму за зменшеною ставкою в 6–7%, на максимальну суму в 6 млн рублів (понад 2,8 млн гривень), з першим внеском у 15% від ціни нерухомості. Загалом протягом року ціни на житло на території півострова зросли в середньому на 20–25% – у тому числі через повномасштабне вторгнення РФ до України, після якого ключова ставка на іпотеку зросла до 20%, почали рватися логістичні ланцюжки, а різке здорожчання матеріалів сягало від 30% до 80%, що призвело до завмирання будівництва та іпотечного кредитування. Попит на нові квартири в Сімферополі впав приблизно на 59%, у Севастополі та на південному сході Криму – на 76%.

На початку 2023 року в Банку Росії повідомили, що темп зростання кредитування в окупованому Криму на 10,8% перевищив «загальноросійський»: йшлося про темпи приросту коштів населення на рахунках у російських кредитних організаціях. Разом з тим об’єм депозитів та інших банківських вкладів мешканців окупованого Криму перевищив 144 млрд рублів (майже 67,8 млрд гривень) і зріс за рік майже на 23%.

Того року РНКБ сумарно видав у рамках програм російської державної підтримки іпотечного кредитування кредити за зниженими відсотковими ставками на суму 15,7 мільярда рублів (майже 7,4 млрд гривень), що майже в 4 рази більше, ніж у 2022 році; також цей результат на 80% перевищив аналогічний показник за 2021 рік. Близько 40% від загального обсягу виданих іпотечних кредитів було оформлено в рамках держпрограм за пільговими відсотковими ставками, при цьому близько половини – в рамках держпрограми «Сімейна іпотека». Понад 40% від загальної кількості іпотечних кредитів у РНКБ оформили мешканці РФ. Найбільший попит мали однокімнатні квартири в новобудовах площею 3815,740 кв. м. Серед найпопулярніших міст для купівлі житла опинилися Сімферополь, Севастополь та Євпаторія, а також південний берег Криму. В той же час у Росії обговорювалося можливе введення заборони на видачу іпотечних кредитів у тому регіоні, де громадяни не мають реєстрації: свою позицію автори ініціативи аргументували тим, що багато людей, користуючись субсидованими програмами, купували житло у великих містах, у яких не проживали, суто з інвестиційною метою, що нібито негативно позначалося на цінах на ринку нерухомості.

1 липня 2023 року РФ завершила запущену в квітні 2020 року масову пільгову іпотечну державну програму на купівлю житла в новобудовах під 8%. Перед тим у «кримському відділенні» Центробанку РФ повідомили, що з початку року російські банки видали мешканцям окупованого Криму 2381 іпотечний кредит на загальну суму 9,1 млрд рублів (майже 4,3 млрд гривень), що перевищило показники січня–травня 2022 року на 27,5% за кількістю і в 1,6 раза – за обсягом. Цей приріст підтримувався пільговими програмами держави-окупанта. Однак у «загальноросійському» масштабі відновлення іпотечного продажу на ТОТ АР Крим і Севастополя йшло дуже повільно: вони опинилися в числі «регіонів-аутсайдерів РФ» за кількістю виданих іпотек, посівши 84-й і 83-й рядки, оскільки в АР Крим на тисячу осіб економічно активного населення було видано 5,6 житлових кредитів, у Севастополі – 7,1. Така суттєва різниця пояснювалася не тільки доступністю та популярністю банківських послуг, а й економічними факторами та станом демографії.

Скорочення продажів на ринку новобудов було обумовлене відсутністю програм лояльності та знижок на квартири, а також зменшенням кількості покупців з РФ. В окупованому Криму, на відміну від держави-окупанта, не практикувалося багато умов підтримки попиту, незважаючи на його зниження. Також далася взнаки проектна відсталість кримської нерухомості. При цьому кількість іпотечних угод з нерухомістю в АР Крим за перше півріччя 2023 року збільшилася на 17%, до 14659 (за аналогічний період 2022 року їх було 12525), у Севастополі – на 47%, до 2788 (у 2022 році – 1893).

На той час попит на вторинне житло в окупованому Криму активно підтримувався за рахунок так званих «херсонських сертифікатів», які окупанти видавали мешканцям Херсона та окремих районів Херсонської області, що перебували під контролем російської армії з 2022 року: ці «документи» надавали власникам компенсацію на відновлення житла, зруйнованого внаслідок бойових дій, або право на отримання житла на території, яку контролює російська влада, замість втраченого.

Вже на початку осені 2024 року в деяких російських банках закінчилися ліміти сімейної іпотеки, після чого вони перестали видавати їх; до листопада планувався перерозподіл лімітів за банками. Середній розмір первинного внеску на купівлю житла становив 30%; на той момент у Криму доволі поширеною була система виплату, коли клієнти могли спочатку сплатити цю суму від вартості квартири, далі вносити мінімальні платежі протягом терміну будівництва і після його закінчення внести решту суми. Зокрема, квартири в новобудовах на виплат пропонувалися в Євпаторії, Сімферополі, Ялті та Алушті: у цих містах надавалася можливість траншевої іпотеки – коли приблизно третина кредиту оформлювалася під менший відсоток, доки йшло будівництво об’єкта; після закінчення траншу платежі переходили під звичайну ставку ринку на той момент.

Загалом на окупованому півострові на той час діяли такі ж умови щодо іпотеки, як і в більшості регіонів Росії, проте не всі кримські забудовники могли собі дозволити субсидування ставок. До того ж, на тлі їхнього зростання на ринку нерухомості відзначалося суттєве падіння купівельного попиту, ціни на «вторинку» перебували у стагнації. Також спостерігалося приховане зниження ціни, коли квартири виставлялися за однією ціною, а продавалися дешевше; в забудовників це явище відзначалося за рахунок акцій, знижок, преференцій покупцям тощо.

Наприкінці 2024 року окупований Крим був поміщений на останні рядки в «рейтингу російських регіонів» щодо накопичень на житло: мешканцям півострова збирати на початковий внесок за іпотекою, який у регіоні становить в середньому 2,79 мільйона рублів (понад 1,3 млн гривень), доведеться понад вісім років. На тлі скасування пільгового іпотечного кредитування та зростання ключової ставки власні квадратні метри стають менш доступними для мешканців Криму, особливо на вторинному ринку нерухомості. При цьому «голова республіки Крим» Сєрґєй Аксьонов заявив, що темпи будівництва житла в Криму не сповільнилися, всупереч високим ставкам за іпотекою та падінням продажів на первинному ринку «по всій країні», і висловив сподівання, що ринок нерухомості на ТОТ АР Крим нібито прийде в норму після очікуваного ним розгрому України у війні.

Наприкінці 2024 року в банку РНКБ відзвітували, що протягом року видали в рамках іпотечних російських державних програм кредитів за зниженими відсотковими ставками вдвічі більше, ніж у 2023 році, – на 33 мільярди рублів (понад 15,5 млрд гривень; роком раніше ця цифра склала 15,7 млрд рублів / майже 7,4 млрд гривень; також у 2024 році називалася сума в понад 44 млрд рублів / більше ніж 20,7 млрд гривень); близько 75% від загального обсягу виданих іпотек було оформлено в рамках державних програм за пільговими відсотковими ставками, приблизно 40% з них – у рамках «Сімейної іпотеки». Понад 60% від загальної кількості іпотечних кредитів у банку оформили мешканці РФ.

На початку 2025 року стало відомо, що в окупованому Криму діятимуть два види іпотеки з російською державною підтримкою – сімейна зі ставкою 6% та для IT-фахівців за ставкою 5%; до того ж окремі забудовники пропонували клієнтам власні пільгові програми для придбання житла. Додатково наголошувалося, що за дорученням російського диктатора Владіміра Путіна міністерство фінансів РФ скасувало ліміти за сімейною іпотекою, і з початку року в усіх банках чи офісах забудовників можна подати заявку та долучитися до участі в цій пільговій програмі.

Водночас російський банк ВТБ заявив, що з травня 2024 року його клієнти в окупованому Криму через відділення РНКБ отримали кредити на суму понад мільярд рублів на купівлю нерухомості: за підсумками півріччя 75% кредитів було оформлено на купівлю квартир, 14% – приватного будинку, 10% – апартаментів. Переважна більшість позичальників скористалася російською державною підтримкою (76%), приблизно кожний четвертий з них оформив кредити на ринкових умовах. У рамках пільгових програм середній розмір іпотеки на купівлю житла в Криму склав 5,3 млн рублів (майже 2,5 млн гривень). При цьому в банку послалися на статистику кримського «уряду», згідно з якою в 2024 році на ТОТ АР Крим було впроваджено в експлуатацію 1,23 млн кв. м житла, що стало нібито «рекордним показником за останні роки».

Незважаючи на те, що в Криму за десятиліття його російської окупації, за звітами місцевої «влади», було впроваджено в експлуатацію понад 8 млн кв. м житла, його, як і раніше, не вистачає. У лютому 2025 року кримське «міністерство житлової політики та будівельного нагляду» виступило з несподіваною, але дуже промовистою пропозицією до мешканців окупованого регіону, що бажають покращити свої житлові умови: зокрема, крім «Сімейної іпотеки», їм було запропоновано скористатися пільговою програмою «Далекосхідна та арктична іпотека», яка дозволяє оформити іпотечний кредит за ставкою до 2% річних на весь термін кредитування при купівлі чи будівництві житлового приміщення на території Далекосхідного федерального округу (Амурська область, Забайкальський край) та на сухопутних територіях Арктичної зони РФ до 31 грудня 2030 року.

Варто зазначити, що аналогічну відсоткову ставку окупанти встановили на ТОТ Донецької, Луганської, Херсонської та Запорізької областей України, а також для тих, хто втратив житло в Бєлґородській області РФ. Однак, щоб потрапити в ці програми та отримати позики, потрібно відповідати величезній кількості умов, що вдається далеко не всім. Так, наприклад, в 11 регіонах Далекого Сходу або в 7 регіонах Арктики (до речі, не на всій території) купити житло під 2% до кінця 2030 року зможуть позичальники з неповнолітньою дитиною, що не досягли 36 років, або подружжя не старше 35 років (можливо, без дітей). Вік і наявність/відсутність дітей не враховуються, якщо позичальники працюють на підприємствах російського військово-промислового комплексу або в структурах медицини чи освіти у цих регіонах. Під цю програму підпадають переселенці з України, а також учасники війни в Україні та члени їхніх родин.

Ймовірно, цього року з’ясується кількість мешканців окупованого Криму, охочих переселитися на Далекий Схід чи в Арктику – доки житло на півострові будуть скуповувати приїжджі росіяни.