Херсонес Таврійський, Чембало і Каламіта під забудову: окупанти послаблюють охорону культурної спадщини

Вимоги до забудови на території севастопольського так званого об’єкта культурної спадщини «Давнє місто Херсонес Таврійський та фортеці Чембало та Каламіта» – однієї з найчутливіших з точки зору забудови та охорони спадщини ділянок окупованого міста – знову спрощують. Ухвалений нещодавно новий наказ мінкульту держави-окупанта про визначне місце коригують задля реалізації великих інфраструктурних проєктів, про що йдеться в опублікованому на сайті окупаційного міністерства в березні 2026 року «акті державної історико-культурної експертизи (ДІКЕ)».

Як повідомляють окупаційні ЗМІ, нові «правила гри» в охоронних зонах «об'єкта культурної спадщини», що охоплює понад 16 тисяч гектарів, почали діяти наприкінці 2025 року, коли набрав чинності наказ мінкультури держави-окупанта № 2049. Цей документ замінив собою старий наказ № 1864, де були прописані більш жорсткі містобудівні регламенти, які діють у межах визначного місця.

Якщо стисло його охарактеризувати, то це нові можливості для забудовників в охоронних зонах і пом'якшення вимог до археологічних робіт під час будівництва.

Цікаво, що можливості забудови розширено насамперед у Балаклаві, де зараз реалізується масштабний проєкт окупантів щодо створення яхтової марини та комплексу готелів, а також на територіях зі встановленими режимами Р-3 та Р-4. 

«Тиха містобудівна революція» в тимчасово окупованому Севастополі

Розібратися в нових правилах спробували журналісти одного з окупаційних севастопольських онлайн-видань. Як зазначається в їхньому розслідуванні, обсяг документа перевищує 900 сторінок, а самі зміни «розчинені» у десятках схем, таблиць і безлічі регламентних ділянок. 

Офіційно про майбутні зміни повідомив «губернатор» тимчасово окупованого Севастополя Михайло Развожаєв після зустрічі з міністром культури держави-окупанта Ольгою Любимовою. За словами «голови» міста, йдеться про масштабну переробку містобудівних регламентів у межах Херсонеса та прилеглих територій – роботу, порівнянну за масштабом із Генпланом.

Развожаєв зазначав, що під час підготовки документа враховувалися звернення севастопольців: було уточнено межі регламентних ділянок з прив'язкою до наявних земельних наділів, а також пом'якшено окремі вимоги – наприклад, до фасадів і параметрів забудови. Це, за версією «влади», має дозволити мешканцям деяких садових товариств оформити раніше збудовані будинки, які раніше не вписувалися в жорсткі регламенти.

В окупаційному мінкульті зазначили: новий наказ ухвалено на підставі «проєктної» документації та позитивного висновку «державної історико-культурної експертизи» і підкреслили, що зміни спираються на оновлені дані про «об'єкти культурної спадщини», результати «археологічних досліджень» і необхідність «стійкого розвитку міста» за збереження предмета охорони.

Так, даний наказ окупаційного відомства поділяє більшу частину Севастополя на чотири режими обмежень – від Р-1 до Р-4. Кожен із них визначає, що й у яких параметрах можна будувати, реконструювати чи використовувати. Фактично це один із найважливіших містобудівних документів в тимчасово окупованому Севастополі разом із Правилами землекористування й забудови (ПЗЗ) та Генпланом. І зараз у ньому відбулися помітні виправлення.

Однією з найпомітніших змін стало виключення із загальних вимог обов'язкових випереджальних археологічних польових робіт перед будь-якими земляними чи будівельними роботами у зоні історичного поселення – раніше це було жорсткою умовою для всієї території.

Значно розширено дозволені дії «за замовчуванням»: тепер без додаткових указівок можна добудовувати об'єкти з дозволів до 2016 року (включаючи ті, що видавалися до окупації, тобто до 2014 року, – авт.), ремонтувати будівлі, які перевищують ліміти, в наявних параметрах, розміщувати нову інфраструктуру (дороги, залізничні об'єкти, вишки зв'язку). При розрахунку граничної висоти будівель декоративні елементи та техналаштування не враховуються, що дає додаткову гнучкість, а озеленення розраховується від ділянки або регламентної ділянки.

У своєму розслідуванні журналісти окупаційного ЗМІ пройшлися і по зонах, процитуємо їх:

Так, на низці ділянок уздовж набережної Назукіна та схилів Балаклавської бухти (И-7 – И-11, И-21 – И-23) гранична висота забудови збільшена до 16–18 метрів. Раніше такі параметри були неможливими. Ці ділянки розташовуються у зоні прямих видів на фортецю Чембало.

Ще одна важлива новація – дозвіл на індивідуальне житлове будівництво заввишки до 12 метрів на ділянці П-15. Раніше тут допускалися лише окремі громадські функції.

Крім того, у Р-1 офіційно прописана можливість будівництва канатної дороги через Балаклавську бухту – між ділянками И-10 та И-11, по різні боки води. У старому наказі такої інфраструктури в принципі не передбачалося.

Режим Р-2 охоплює музейно-рекреаційні території. Тут регламенти загалом збереглися: висотність до 35 метрів на ділянці М-1 (зона Нового Херсонеса) і до 10 метрів на решті, з обмеженнями протяжності фасадів. Істотного розширення прав забудови у цій зоні не відбулося.

У режимі Р-3 зміни значно відчутніші. Ця зона включає озеленені та ландшафтні території, які раніше розглядалися як майже недоторканні. Сюди входять різні території від Сапун-гори до схилів гори Спілії.

Наразі тут прямо дозволено громадське харчування, торгівлю, банківську діяльність, а також об'єкти оборони та безпеки. Для культурно-дозвільних об'єктів та громадського харчування допустима висота збільшена – в окремих випадках до 23 метрів.

У підрежимі Р-3-3 на ділянках Л-34, Л-35, Л-40, Л-44 та Л-46 офіційно дозволено індивідуальне житлове будівництво заввишки до 10–12 метрів за умови збереження високого відсотка озеленення. На інших ділянках Р-3 допускається висота до 32–56 метрів за умови створення громадських зелених просторів і змінної поверховості.

Наймасштабніші зміни відбулися у режимі Р-4 – це антропогенні ландшафти з елементами Гераклійської хори, тобто території, які давно використовуються людиною.

Тут гранична висота забудови на окремих ділянках збільшена до 65 метрів (наприклад, у Молочній балці чи в районі вулиці Невської у Балаклаві). Суттєво розширено перелік різновидів використання: багатоповерхове житло, громадська забудова, держуправління, підприємництво, туризм, рекреація, зберігання транспорту, об'єкти оборони. 

Визначення висоти будівель спрощено: декоративні елементи та техналаштування не враховуються, що дає додаткову гнучкість.

Для індивідуальних будинків і садівництв допустима висота зросла до 12–15 метрів. Промислові зони отримали змогу трансформації під інші функції, а на низці ділянок прямо дозволено розміщення залізничної інфраструктури.

Саме Р-4 фактично відкриває дорогу до комплексної забудови там, де колишній наказ № 1864 ставив жорсткі бар'єри».

За словами самих журналістів, цей наказ формально спрямований нібито на збереження культурного ландшафту Херсонеса, але фактично значно розширює можливості забудови – насамперед у Балаклаві, зелених зонах та антропогенних територіях.

Тож уже зараз очевидно, що «правила гри» в охоронних зонах Севастополя змінилися, і дуже помітно.

Тільки-но ухвалили – вже змінюють

«Акт державної історико-культурної експертизи (ДІКЕ)», який з'явився на сайті міністерства культури держави-окупанта 2 березня 2026 року, свідчить про те, що при підготовці нового наказу були враховані не всі великі об'єкти, які мають з'явитися у межах так званого об’єкта культурної спадщини федерального значення.

Згідно з документом, чергове пом'якшення правил забудови території стародавнього Херсонеса знадобилося у зв'язку з будівництвом каналізаційних очисних споруд (КОС) «Південні», дороги між Фіолентом і Козачою бухтою та кільцевого газопроводу через Балаклаву до бухти Козачої.

Нові зміни спрямовані на розширення допустимих видів діяльності та видів використання земельних ділянок при реалізації даних інфраструктурних проєктів. Зокрема, встановлено нові граничні параметри щодо висоти будівель та протяжності фасадів.

Так, на території, де пройде нова автомобільна дорога «Севастополь – порт Камишова бухта – бухта Козача», після затвердження змін можна буде побудувати заправну станцію заввишки до 12 метрів і протяжністю до 20 метрів, 9-метрові підпірні стіни і шумозахисні екрани вздовж шосе до 15 метрів заввишки і до 300 метрів завдовжки.

На ділянці вздовж Камишового шосе при реалізації заходів щодо будівництва КОС «Південні» та кільцевого газопроводу від ГРС-1, через Балаклаву, Фіолент до бухти Козачої буде дозволено зводити будинки заввишки до 16 метрів і без обмежень протяжності фасадів.

При цьому, згідно з «документом», нові об'єкти «забезпечують збереження «об’єкта культурної спадщини» у їхньому історичному середовищі на сполученій з ними території та пов'язують завдання збереження історико-культурних територій з поточною містобудівною діяльністю й розвитком міських територій Гагарінського муніципального округу».

У тексті даного «акта ДІКЕ» окупанти неодноразово наголошують, що проєкт змін спрямовано на створення балансу між розвитком міста та збереженням його унікальних пам'яток і ландшафтів, а самі зміни – на «забезпечення гарантій збереження об'єкта культурної спадщини в його історичному середовищі та характеристик предмета охорони» під час ведення містобудівної діяльності.

«Проєктна документація» отримала схвалення трьох експертів – інженера та архітектора із Саратова, а також юриста й за сумісництвом магістра архітектури з Нижнього Новгорода.

«Експертна комісія рекомендує зазначений проєкт до затвердження в установленому законодавством РФ порядку», – зазначено у висновках «експертизи». 

Проєкт зміни вимог до забудови у межах визначного місця було розроблено москвичами у 2026 році на підставі договору з ТОВ «Торговий дім «Крим-Ойл» – компанією, що володіє мережею автозаправних станцій TES у Севастополі.

Як стало відомо, у травні 2026 року в тимчасово окупованому Севастополі «археологи» провели «розкопки» на території середньовічного поселення біля підніжжя фортеці Чембало у Балаклаві, і тепер цю ділянку виключають із меж так званого об'єкта культурної спадщини. Земля потрібна для будівництва готелю на набережній Назукіна. Про це свідчать дані «акта державної історико-культурної експертизи (ДІКЕ)», опублікованого на сайті Сєвнаслєдія.

За даними кримських окупаційних ЗМІ, на набережній Назукіна, 29, компанія «Порт Ламос» будуватиме готельний комплекс. Готель відкриється на місці будівлі колишньої науково-дослідної бази ВМФ СРСР, яка останніми роками використовувалася як центр екстремальних розваг «Академія шпигунства». Взимку 2026 року там розпочалися роботи щодо знесення колишнього об'єкта ВМФ.

Земельна ділянка з КН 91:01:001008:80 площею 4 337 кв. м із видом дозволеного використання «готельне обслуговування» частково накладалася на територію виявленого «об'єкта культурної спадщини» «Північне передмістя фортеці Чембало». Це середньовічне поселення XIII–XVIII століть, яке розташовувалося в нижній прибережній частині балки Кефало-Врісі.

Аби забудовник міг використати землю, ділянку «об'єкта культурної спадщини», що підпадає під будівництво, досліджували, піднявши із землі археологічні предмети.

«Розкопки» у березні-квітні 2026 року провели фахівці так званого ТОВ «Археологічні та міждисциплінарні дослідження» (ТОВ «АМД»). Загальна площа «розкопу» – 245 квадратних метрів. З них безпосередньо у межах культурної пам’ятки розташовувалося 211 кв. метрів. Ця частина культурного об’єкта розташовується на перетині сучасної Історичної вулиці з набережною Назукіна.

Досліджена ділянка виявилася периферією середньовічного поселення. Згідно з результатами «робіт», постійного господарського життя тут у давнину не було, тобто біля самої бухти люди не жили, але все ж таки «археологи» зібрали колекцію з більш ніж 2 тисяч фрагментів керамічного посуду.

Переважна більшість знахідок датується XIV–XV століттями. Зустрічаються як місцева, кримська кераміка (зокрема виробництва ремісників, які жили на території Балаклави), так і «закордонна» – грецька та візантійська, османська, італійська (часів Генуезької республіки). Пізніші нашарування належать до XVI–XVIII століть.

Проте, незважаючи на знайдені артефакти, з ділянки все-таки зняли захист.

Як зазначено в тексті «акта ДІКЕ»: «В результаті проведених робіт територію об'єкта культурної спадщини «Північне передмістя фортеці Чембало» на вказаній площі було повністю досліджено археологічними методами, звільнено під проєктоване будівництво і може бути передано у господарське освоєння в повному обсязі».

Спочатку виявлений «об'єкт культурної спадщини» «Північне передмістя фортеці Чембало» мав площу 5 057 кв. м. Після проведення розкопок із його складу вилучили 211 кв. м, що були повністю вивчені. Наразі площа об’єкта становить 4 846 квадратних метрів. Конфігурація меж залишилася незмінною, змінилися лише параметри в північно-східній частині.

Дану «державну історико-культурну експертизу» провів «експерт» із Липецька. Він видав позитивний висновок: 

коригування меж обґрунтовано, документація відповідає вимогам Федерального закону № 73-ФЗ «Про об'єкти культурної спадщини». Експертиза проводилася з 10 до 12 травня 2026 року.

Тож, коли її результати схвалить «Сєвнаслєдіє», ділянка колишнього середньовічного поселення, де зняли культурний шар, офіційно перестане бути частиною археологічної пам'ятки.

Крім того, на ділянці, яка примикає до ділянки під колишньою науковою базою ВМФ, ТОВ «Порт Ламос» також будує невеликий готель. Хостел отримає адресу «Історична вулиця, 1». Причому деякі балаклавці, які проживають на цій вулиці, погодилися на пропозицію інвестора і продали фірмі свої будинки і землю.

До того ж деякі розташовані в Балаклаві пам'ятки архітектури, які також стали власністю ТОВ «Порт Ламос», теж стануть об'єктами для туристів – готелями та ресторанами. Йдеться про такі історичні об’єкти, як «Мисливський будиночок князя Юсупова», «Дача Щербина», «Дачі лікаря Педькова» на Таврійській набережній та інші старовинні садиби. Інвестор нібито мусить провести реставрацію, аби зберегти об'єкти культурної спадщини, що руйнуються.