Забудова Сімферополя: багатоповерхівки в історичному центрі столиці Криму

Міста в тимчасово окупованому Криму продовжують рости і вшир, і вгору. Відповідно до цілей так званого національного проєкту «Комфортне та безпечне середовище для життя», який окупанти реалізують на півострові, у Криму до 2030 року має бути побудовано 14 млн кв. м житла. Тож забудовувати почали перш за все доволі привабливі місця, які розташовуються здебільшого в центрі міст, і Сімферополь у цій справі явно лідирує.

Однак поява нових висоток викликає неабияку тривогу у старожилів, особливо якщо йдеться про точкову забудову історичного мікрорайону. Як повідомляють кримські ЗМІ, подібна історія розвивається зараз у Сімферополі: черговий бетонний гігант, побоюються місцеві мешканці, може зрости у так званому «кварталі правоохоронців» – біля «республіканського головного управління МВС», «регіонального управління ФСБ» та «районного відділу поліції».

Влітку 2024 року у мешканців вулиць Шполянської, Дзержинського, Морозова, а також бульвару Франка була лише одна тема для обговорення – як зупинити будівництво житлового 24-поверхового будинку на вулиці Шполянській, 5, яке, щоправда, ще не почалося. Раніше, за словами містян, за цією адресою розташовувався поліцейський тир, нині – офіс політичної партії.

За їхніми словами, дізналися вони про забудову, що планується, цілком випадково в січні цього року. Звернулися за роз’ясненнями до міських депутатів та чиновників, але ті запевнили, що таких планів у міста немає. Через кілька місяців пролунав новий тривожний дзвіночок. Жителів сполошила фраза, кинута працівниками водоканалу, які приїхали на вулицю Шполянської лагодити черговий порив на водоводі: «Скоро в ці труби, що прогнили, вріжуть нові від висотки, її будівництво – справа вже вирішена».

Проте не лише можливе додаткове навантаження на зношені мережі стривожило старожилів так званого «кварталу правоохоронців». За їхніми словами, у будні всі довколишні вулиці настільки заповнюються автомобілями співробітників і відвідувачів структур та організацій, що розташовуються поруч, що не можуть проїхати ані машини екстрених служб, ані місцеві мешканці.

Окрім цього, на думку містян, нова висотка може створити небезпечне навантаження на прибережний ґрунт, адже від точки можливої ​​забудови до русла річки Салгір лише кілька сотень метрів. Побоюються труднощів і у соціальній сфері: у районі лише одна школа та один відомчий дитячий садок, які й так уже переповнені.

У червні мешканці району зрозуміли, що за справу треба братися серйозно. Особливо коли місцевим стало відомо, що кілька тижнів тому, 30 травня, депутати Сімферопольської міськради вирішили змінити ПЗЗ – правила землекористування та забудови – за 14 адресами. Серед них виявилася і ділянка на вулиці Шполянській, 5.

«Зону Ж-3 у межах земельної ділянки, розташованої за адресою: Республіка Крим, м. Сімферополь, вул. Шполянської, буд. 5, кадастровий номер 90:22:010217:5332, змінити на зону Ж-5», – йдеться у рішенні № 998, ухваленому кримськими «депутатами» на 111-й сесії ІІ скликання.

І якщо зона змішаної житлової забудови Ж-3, за даними сімферопольців, передбачає будівництво багатоквартирних будинків на 3-10 поверхів, то зона Ж-5, стверджують вони, дозволяє будувати більш висотні будівлі. Таким чином, упевнившись у своїх побоюваннях, мешканці почали збирати підписи за скасування цього рішення.

У тексті підготовленого мешканцями колективного звернення на адресу «міських депутатів» сказано, що зміни ПЗЗ ухвалено всупереч вимогам містобудівного кодексу. Зокрема, не було публічного обговорення.

Кримські журналісти звернулися за роз’ясненням ситуації до «міських депутатів». «Керівник справ апарату міськради» Андрій Федорков, відповідаючи на їхній інформаційний запит, порушень закону, звісно ж, не знайшов.

«Згідно з частиною 3.3 статті 33 ГК РФ, з метою внесення змін до правил землекористування та забудови у випадках, передбачених частиною 3.1 статті 33 ГК РФ, проведення громадських обговорень або публічних слухань, опублікування повідомлення про ухвалення рішення про підготовку проєкту про внесення змін до ПЗЗ та підготовка передбаченого частиною 4 статті 33 ДК РФ висновку комісії не потрібні», – випливає з відповіді.

Тим часом самі «депутати» ухвалювали рішення, виходячи з вимоги, що надійшла від так званого Міністерства житлової політики Криму. Про це йдеться у відповіді на інформаційний запит від «Департаменту архітектури та містобудування адміністрації Сімферополя».

«У рамках реалізації положень Схеми територіального планування Республіки Крим <…>, з метою створення умов для розміщення об’єкта регіонального значення в галузі організації та здійснення науково-технічних та інноваційних програм та проєктів – інвестиційні майданчики: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку із вбудовано-прибудованими приміщеннями», – повідомила «начальник департаменту» Валерія Данильченко.

Місцеві мешканці не розуміють, у чому полягає інноваційність точкової забудови, і тому зібрали понад дві сотні підписів на знак протесту, розіславши звернення до профільних відомств та «глави республіки» Сергія Аксьонова. Чим завершиться протистояння між містянами і місцевими «чиновниками», не важко здогадатися, проте кримські ЗМІ обіцяють стежити за цією ситуацією й надалі.

Замість найстарішого в Криму виноробного підприємства 18-поверхові гіганти?

Будівництво висотних багатоквартирників і бізнес-центрів у серці Сімферополя стає сумною практикою. Однак поява нових житлових метрів викликає занепокоєння у багатьох містян, адже йдеться про центральну частину Сімферополя і один з найбільш завантажених транспортних вузлів – площу Куйбишева.

Ба більше, багатоповерхівки виростуть на місці найстаріших виноробних підвалів Криму. Адже саме тут, у столиці півострова, майже двісті років тому виникло перше на теренах Криму виноробне підприємство.

Його засновник Георгій Миколайович Христофоров народився 1833 року в сім’ї кримських купців грецького походження. Здобута освіта та природна спритність дозволили молодій людині розвинути та примножити справу батька.

Під час Кримської війни 1853 року він зумів дешево купити у військового відомства підземелля біля нинішньої площі Куйбишева у Сімферополі. Для військових цілей нерухомість не годилася категорично: води річки, що протікає під землею, створювали підвищену вологість і псували порох, який зберігався в підвалах. Георгій Миколайович перетворив мінуси придбання у плюси, організувавши тут сховище готового вина.

До кінця його життя 1902 року «Товариство Г.М. Христофорова і компанія» вважалося найбільшим підприємством виноробства та виноторгівлі у всій Російській імперії. Закуповуючи виноматеріали на Південному березі Криму, товариство виробляло широкий асортимент вин: від кагору до мускату, шаблі, лафіту. До речі, саме завдяки Христофорову херес вперше у світі було вироблено за межами Іспанії, історичної батьківщини цього напою.

Проте Громадянська війна завадила трьом синам Георгія Миколайовича повторити успіх батька: спадкоємців винороба «червоні» вигнали, а підприємство націоналізували. Від колишнього господарства при цьому мало що залишилося: як свідчить міська легенда, при відступі війська барона Врангеля розбили величезні бочки з п’янким напоєм, і струмки мадери затопили нинішній проспект Кірова.

Націоналізоване підприємство лише у 1930-х роках налагодило стабільну роботу: винзавод увійшов до складу Кримвінпромтресту як дослідно-експериментальний завод.

Незважаючи на новий успіх у виробництві хересу, колишні винні підвали Христофорова за капіталізму не вижили. Хоча спочатку – у новій економічній та політичній реальності кінця ХХ століття – підприємству вдалося зберегти і колектив, і виробничі потужності. Щоправда, було втрачено колишню назву: завод із 1990 року став іменуватися «Діоніс».

Після окупації Криму в 2014 році цехи передали у власність держави-окупанта, а у 2017 році «Міністерство майнових та земельних відносин Криму» виставило на продаж земельну ділянку на вулиці Грибоєдова з усіма об’єктами, «переданими у користування за договором оренди ТОВ «Виноробне підприємство «Діоніс» ЛТД». Початкова ціна становила 82,3 мільйона рублів. Новим власником за підсумками торгів стала будівельна фірма «Професіоналбуд» із Криму, яка розпочала будівництво нового ЖК «Парк-Сіті».

Будівництво почалося з демонтажу всього «зайвого». Наприкінці 2021 року під ківш екскаватора та відбійний молоток потрапили не лише наземні споруди, а й підвали.

І громадськість Сімферополя, і експерти просили зберегти бодай старовинні підземелля. Але, за словами «директора музею Тавриди» Андрія Мальгіна, з боку забудовника за цей час не надійшло жодної відповіді.

«Із засипанням підвалів пропаде важливий історичний об’єкт. І невідомо, до чого призведе наявність підземного русла річки, притоки Салгіра, – поділився історик побоюваннями з кримськими журналістами. – Річ у тому, що всі ці об’єкти не перебувають на обліку як пам’ятки історії. До об’єктів культурної спадщини належить зовнішня забудова колишнього заводоуправління, а внутрішні приміщення ними не є».

«На площі понад 5 гектарів виникне новий квартал із громадськими просторами, житловою та комерційною нерухомістю. Тут зведуть 6 корпусів з 16 та 18 поверховістю», – обіцяє реклама цього сімейного комплексу бізнес-класу, який мають здати в експлуатацію до листопада 2025 року.

Шістка гігантів зі скла та газобетону виросте не на пустирі у передмісті, а у розвиненому районі. Майбутнім власникам квартир яскраво описують усі принади їхнього майбутнього життя: парки, магазини, салони в кроковій доступності, до садків, шкіл і поліклінік рукою подати.

А ось старожили Сімферополя на проєкт реагують скептично. Поки краєзнавці переймаються втратою історичних артефактів, обивателів більше турбують побутові питання.

«Місто розвивається, нові квартири завжди потрібні, але коли всі ці мешканці сядуть на свої машини та поїдуть на роботу, то вулиця Київська та проспект Перемоги просто встануть у нескінченному заторі. А яке навантаження це створить на інженерні комунікації! Не пам’ятаємо, щоб у цьому районі оновлювали мережі, а поряд лікарня, це важливий соціальний об’єкт», – кажуть містяни.

З іншого боку, експерти урбаністики та архітектури стриманіші у своїх оцінках. «Погано чи добре, але підвищення поверховості нових об’єктів житлової та комерційної нерухомості в Криму – це факт, який обумовлений чинними регіональними правилами містобудівного проєктування. Поява висотного об’єкта в даному вузлі, на перетині основних містобудівних осей Сімферополя, виправдана з композиційної точки зору», – зазначає «голова Спілки архітекторів Криму» Кирило Бабеєв.

За його словами, «архітектура даного комплексу могла бути кращою, а середовище різноманітніше (з огляду на важливість місця, реакцію на сусідній об’єкт культурної спадщини Будинок Христофорова), ніж просто клонування веж із одноманітним типовим композиційним прийомом рішення фасадів».

Тим часом у центрі Сімферополя на набережній Салгіра вже завершилося будівництво ще одного гіганта зі скла та бетону.

Ще одна ділова «скляшка» «прикрасила» набережну Салгіра в центрі міста

Територія на спуску до набережної Салгіра вздовж проспекту Кірова була пусткою багато років. 2018 року тут планували звести чергового «монстра» на 14-17 поверхів. Проте проєкт згорнувся, так і не розпочавшись: майданчик біля легендарної лазні (стіни якої облицьовані надгробними плитами знищеного цвинтаря) лише залили бетонним фундаментом та обгородили профнастилом.

З того часу металевий паркан поступово покривався каракулями вуличних хуліганів, а покинутий будмайданчик збирав калюжі води після дощів. Однак через чотири роки робітники повернулися на це місце.

На цій ласій ділянці в самому серці Сімферополя, судячи з публічної кадастрової карти, тепер можна звести торговий або розважальний центр, готель або бізнес-центр.

Інформаційний щит на воротах підтвердив це: на сімферопольців чекає новий діловий квартал із кількома офісними центрами, паркінгом, плитковим покриттям у пішохідній зоні та газони – у зеленій.

Шестиповерховий будинок зі скла та бетону побудувало ТОВ «Гарант-ГВ» за проєктом ТОВ «Альта Віс». Цей діловий квартал стане, за інформацією кримських ЗМІ, офісом інвестиційної компанії ICInvest. Підприємство відзначилося на півострові фінансуванням будівництва Сімферопольської Соборної мечеті, а також купівлею двох регіональних мобільних операторів: ТОВ «К-телеком» (бренд Winmobile) і ТОВ «КТК Телеком» (бренд Volna).

Відновлення будівельних робіт на набережній стало несподіванкою для кримської громадськості. За словами «голови Сімферопольської міської організації Спілки архітекторів РК» Кирила Бабєєва, жодних публічних обговорень проєкту ділового центру не було.

Втім, висотна забудова русла річки може мати негативні наслідки для столиці Криму, нагадав архітектор.

«Мінус таких об’єктів полягає в тому, що вони запобігають природному потоку повітря, який живить місто. Саме по долині Салгіра забезпечується цей повітрообмін. Висотні об’єкти, які тим більше розташовані перпендикулярно до русла, ускладнюють [потік повітряних мас], і місто все більше задихається у своєму смозі», – описав перспективи Кирило Бабєєв.

П’ять бетонних монстрів на набережній Салгіра

Набережна Салгіра – найулюбленіше місце не лише мешканців і гостей кримської столиці, а й забудовників. Її почали забудовувати багатоповерхівками ще у 2018 році, причому одна з них розташована лише за 20 метрів від річки.

Вулиця Воровського, де зводиться житловий комплекс, виходить на площу Совєтську, а це центр міста. Крім того, це територія колишнього консервного заводу ім. Кірова. Зрозуміло, що така земля коштує дорого, й отримати її можуть далеко не всі. Проте будівельній компанії «Грінвуд» це вдалося.

У липні 2020 року в Сімферополі відбулися громадські слухання щодо забудови цієї території, адже проєкт викликав багато питань і побоювань у містян. Консервному заводу ім. Кірова понад 100 років, колись це було велике підприємство, відоме далеко за межами країни, що випускало консервовані фрукти, овочі, компоти, варення. У 1990-ті роки завод почав занепадати. У 2000-х тут замість овочевих почали виготовляти рибні консерви. За словами директора Алли Якубової, у 2019 році на зборах акціонерів було вирішено зупинити роботу підприємства. Завдяки зручному розташуванню (практично в центрі міста), хорошій транспортній розв’язці, наявним комунікаціям, ця ділянка одразу сподобалася забудовникам.

На площі дев’ять гектарів девелопер створює «комфортний міський простір»: сучасний житловий мікрорайон із підземним паркінгом, дитячими майданчиками, торговельно-офісними будинками, кафе. На набережній – дерев’яний амфітеатр для відпочинку городян. Згідно з генеральним планом, тут з’являться два соціальні об’єкти – дитячий садок на 260 місць та організація додаткової освіти (гуртки, секції) на 500 місць. Проєктна щільність населення – понад дві тисячі осіб на квадратний кілометр. Передбачено 1500 паркомісць у закритих паркінгах і на наземних стоянках.

Містяни, насамперед, були стурбовані тим, як будівництво багатоповерхівок позначиться на об’єкті федерального значення – історико-археологічному музеї-заповіднику «Неаполь Скіфський», який розташований через дорогу від території, що забудовується. До того ж у цьому районі багато карстових порожнин – чи не небезпечно тут зводити в такій кількості висотки? Однак представник розробника проєкту, архітектор Ахтем Міжмедінов запевнив місцевих мешканців, що будівництво не торкнеться охоронної зони пам’ятки. Але при цьому він не заперечував складних умов.

– Інженерно-геологічні дослідження проведені, тут високий рівень ґрунтових вод, що значно ускладнює технологію та здорожчує будівництво, – сказав він.

Своїми думками на громадських слуханнях поділилися й деякі експерти. Так, Віктор Тарасенко, «президент Кримської академії наук, голова кримської республіканської асоціації “Екологія та світ”», зазначив:

– Мешканці мають бути наближені до природи з допомогою парків і скверів. Збереження долини рік – це турбота всіх людей, і особливо батьків міста. Будівництво величезних монстрів поряд з набережними я вважаю неприпустимим, вони не вписуються в міський ландшафт і заважають очищенню міста від загазованості. Річки – це природний фільтр, який очищає місто від смогу. Сімферополь – місто малоповерхової забудови, так людина почувається комфортніше. Різнокаліберна забудова порушує гармонію міського ансамблю.

А Максим Пивоварчик, член «Спілки архітекторів РК», додав:

– Я вважаю, що громадські слухання треба було перенести. Влада не виконала умову Містобудівного кодексу РФ про те, що всі матеріали мали опублікувати попередньо на сайті адміністрації міста. Була дискусія із проєктувальником, і з’явилися питання. Наприклад, щоб вирахувати коефіцієнт щільності забудови, необхідно на першому етапі визначити межі ділянки. У цьому разі йдеться про територію кварталу, межі якого обмежені червоними лініями та громадськими територіями. Але розробник документації під час проєктування нового кварталу «прихопив» ще й громадську територію, зокрема, шматок набережної річки Салгір і парку «Мир». Другий момент – відступи від червоних ліній мають бути не менше п’яти метрів, але для нової забудови вони не дотримані. Ділянку заводу планували забудувати ще за часів України, що було зазначено у генеральному плані Сімферополя. Порушень функціональної зони немає – там передбачено багатоповерхову житлову забудову. Але треба дотримуватись встановлених обмежень для даної ділянки».

Попри занепокоєння і невдоволення, виголошені на громадських слуханнях екологами, архітекторами і містянами, житлові багатоповерхівки на території колишнього консервного заводу ім. Кірова таки були побудовані. А влітку цього року будівельники дісталися будівлі колишнього Будинку культури заводу: й один із найстаріших культурних центрів столиці Криму перетворено на купу будівельних відходів.

Зрозуміло, що сплеск будівництва багатоповерхівок і навіть великих житлових кварталів у Сімферополі зокрема і в Криму загалом пов’язаний насамперед зі зростанням кількості чиновників, військових і силовиків країни-агресора, які переїхали до кримської столиці після тимчасової окупації півострова. Крім того, кримською нерухомістю зацікавилися й росіяни і з великих міст, і з віддалених регіонів держави-окупанта. Проте, враховуючи реалії сьогодення і, насамперед, наближеність півострова до районів бойових дій, багато хто з «нових» кримчан повертається на свою «історичну батьківщину», а росіяни не те, що купувати нерухомість, їхати через Кримський міст побоюються, яскравим прикладом чого є провальний останніми роками курортний сезон. Тож виникає цілком логічне запитання: хто купуватиме квартири в цих новобудовах?

Євгенія БОРИСЮК

Фото з відкритих джерел