Золоті квадратні метри: сучасний стан ринку нерухомості у Криму

Незважаючи на всю специфіку останнього часу, кримський ринок нерухомості продовжує зростати. Один із головних факторів попиту на кримську нерухомість, що триває, – більш демократичний цінник, ніж у російських регіонах. Однак кримські підконтрольні окупантам експерти та забудовники звертають увагу, що темпи зростання цін у Криму вже вищі, ніж у Сочі. Про те, як змінювалися ціни на нерухомість в окупованому Криму протягом 2024 року, які фактори формують остаточну вартість, хто здебільшого купує житло і чи варто чекати зниження ціни на нерухомість найближчим часом, розглянемо в цьому матеріалі.

Як на дріжджах

 У першому кварталі 2024 року ціни на кримську нерухомість продовжили зростати. Так, згідно з даними Аналітичної корпоративної групи, так званого професійного аналітика ринку житлової та комерційної нерухомості, за період із січня до квітня більша частина нерухомості в окупованих Сімферополі, Ялті та Севастополі додала у вартості. Лише за березень ціна на багато позицій зросла від 0,1% до 5,7%.

«У поточному місяці середня вартість житлової нерухомості на вторинному ринку за мікрорайонами Сімферополя, що розглядаються, склала 162 792 руб./кв. м (65 567 грн/кв. м). Загалом у районах міста, що розглядаються, спостерігається зростання цін за поточний місяць на 2,8%», – повідомили аналітики в березневому звіті по кримській столиці.

За оцінками учасників будівельного ринку, середня ціна «квадрата» за підсумками першого кварталу збільшилася на 15% і варіювалася від 150 до 270 тис. руб. (від 62 243 до 112 040 грн). Однак у курортних містах на Південному березі Криму вона сягала і 350 тис. руб. (145 235 грн) – усе залежало від локації, відстані до моря, метражу та класу житла.

Навесні лідерство вартості квадратних метрів на окупованому півострові продовжила утримувати Ялта: середній цінник на квартиру в південнобережному місті коливався в районі 200 тисяч рублів (близько 83 тисяч грн) за «квадрат», а земельна сотка обходилася десь у 1,6 мільйона рублів (близько 664 тисяч грн). Не відставала і вартість землі у Сімферополі. За даними аналітиків, за березень середня ціна на сотку в кримській столиці зросла одразу на 5,7% і склала 638 тисяч рублів (близько 265 тисяч грн).

Однак для аналітиків сфери нерухомості чергове зростання цін не стало чимось дивним. За їхніми словами, кримський ринок зберіг тенденції, які були позначені ще минулого року.

«Починаючи з лютого 2022 року, ми спостерігали зниження ціни. 2023 року ситуація стабілізувалася і навіть намітилося зростання. У першому кварталі 2024 рік повністю підтвердив торішній тренд, ціна знову «поповзла» вгору», – пояснив експерт.

Останні кілька років одним із важливих факторів формування попиту, а отже, і ціни на кримську нерухомість, залишалося проведення так званої «спеціальної військової операції». Саме воно, на думку кримських підконтрольних окупантам «аналітиків», визначило різкий перелом на ринку взимку 2022 року. Проте вже через 9–11 місяців його вплив на ринок став зменшуватися. На початок поточного року фактор «спецоперації» перестав турбувати потенційних покупців.

При цьому ділянки, виділені для «ветеранів військової операції», та так звані «херсонські сертифікати», за словами «експертів», практично не відіграли ролі у формуванні поточної ситуації на ринку.

Основним фактором, який зараз вирішує долю цін на нерухомість, за словами «аналітиків», залишається пільгова іпотека. Раптове зростання ставки на цей тип кредитування в жовтні 2023 року було покликано охолодити ситуацію на ринку. На практиці ж виявилося, що ціна на житло так і не стала падати.

Восени цього року, порівняно з новобудовами Криму, де житло подешевшало, кримська «вторинка» подорожчала по всіх сегментах квартир. За перше півріччя 2024 року середній кримський «квадрат» на вторинному ринку помітно виріс за вартістю. Якщо у січні 2024 року він коштував 146 465 руб. (60 776 грн) за кв. м, то у вересні його вартість становила 158 887 руб. (65 931 грн) за кв. м.

До вересня порівняно із серпнем однокімнатні квартири подорожчали на 0,82%, і в середньому «однушку» можна було купити за 6 млн 269 тис. руб. (2 601 374 грн), двокімнатну – за 7 млн ​​720 тис. руб. (3 203 479 грн) (+1,58%), трикімнатну – за 9 млн 280 тис. руб. (3 850 814 грн) (+2,48%).

В Ялті, наприклад, вартість квадратного метра на вторинному ринку становила у середньому 213 494 руб. (88 591 грн), Алушті – 195 942 руб. (81 307 грн), Армянську – 96 044 руб. (39 854 грн), Джанкої – 108 458 руб. (45 005 грн), Судаку – 138 843 руб. (57 614 грн), Керчі – 90 652 руб. (37 616 грн), Сімферополі – 147 640 руб. (61 264 грн), Феодосії – 89 268 руб. (37 042 грн).

Що частіше купують кримчани? 

На думку кримських ріелторів, кримчани частіше купують нерухомість з метою розширити свою житлову площу. Нерідко вони продають квартиру у місті, щоб купити земельну ділянку чи будинок за містом. Для купівлі віддають перевагу Сімферопольському району, а ось територію міста розглядають менше, оскільки «кусається» ціна. Звертають увагу на прив’язку до траси «Таврида», інфраструктуру.

– У Сімферополі, наприклад, найбільший попит у покупців мають квартири в Київському та Центральному районах. У вересні середня ціна однокімнатних квартир на вторинному ринку виявилася на рівні 172 437 рублів (71 554 грн) за квадратний метр, ціна двокімнатних коливалася в межах 144 087 рублів (59 790 грн) за метр, трикімнатні квартири продавалися в середньому за 130 411 рублів (54 115 грн) за метр, – зазначила керівниця відділу продажу сімферопольського агентства нерухомості Ольга Самусенко.

Здебільшого люди цікавляться одно- та двокімнатними квартирами, а ось попит на більш просторі апартаменти невисокий. Ця тенденція поширюється як на вторинний ринок, так і на новобудови.

Вона зазначила, що купівельна активність традиційно знижується на початку січня й на травневі свята. А ось четвертий квартал щороку показує приріст. Особливо очевидний сплеск продажів відбувається перед Новим роком: багато хто хоче закрити питання нерухомості перед початком свят. При цьому найчастіше за гроші купують однокімнатні або двокімнатні квартири, а 70% людей, які зверталися в агентство нерухомості ще два-три місяці тому, розглядали можливість купівлі житла в іпотеку. Така тенденція зберігалася до підвищення ключової ставки та підвищення банками іпотечної ставки.

– На ситуацію на ринку сильно вплинули підвищення ключової іпотечної ставки та перегляд іпотечних програм. Залишилася лише сімейна іпотека, а це лише житло від забудовника та первинний ринок (багатоквартирні будинки та під індивідуальне житлове будівництво). Тому поменшало покупців, упав попит. Упродовж кількох місяців ми спостерігаємо деяке стримування цін на вторинному ринку. Якщо минулого року зростання цін на «вторинку» було спровоковане реалізацією так званих «херсонських сертифікатів», то протягом останніх місяців ми спостерігаємо зниження вартості на вторинному ринку, – зазначає експерт.

Зростання попиту земельних ділянок 

В окупованому Криму зростає популярність земельних ділянок, які призначені для індивідуального житлового будівництва. Як зазначають кримські «експерти» з нерухомості, за останній рік ціна на таку землю через щораз вищий попит, зросла наполовину. При цьому попит на них у Криму спостерігається цілий рік завдяки кліматичним умовам. Здебільшого ділянки купують учасники програми сімейної іпотеки.

За словами тих же «експертів», особливо зростання цін помітне у тих районах Сімферополя, де території потрапляють у програму так званого держрозвитку, а також там, де проходить траса «Таврида» і є з’їзди. До основних районів, які мають попит і де зросла ціна, можна віднести Мирне, території у бік Алушти, у Сімферополі – Петрівські висоти, де два роки тому можна було придбати 6 соток землі за півтора мільйона (622 438 грн), а зараз ціну нижче 3,5 мільйона (1 452 354 грн) на такі ділянки не знайти. Клієнти, які хочуть звести приватний будинок, обирають спочатку земельну ділянку, а потім будуються разом із компанією-підрядником, яка отримала обов’язкову акредитацію від банку. Не падають у ціні як будівництво будинків, так і готові об’єкти, плюс до всього відбувається подорожчання будівельних матеріалів.

Мільйони «квадратів» 

На початку року кримська «влада» заявила, що Крим планує повторити торішній рекорд за обсягом нововведеного житла. Незважаючи на зростання пропозиції, ціни на нерухомість на півострові активно зростали.

За даними окупаційної «ради міністрів», у Криму в січні–травні 2024 року введено 597,3 тис. кв. м житлової нерухомості.

Із загальної кількості введених квадратних метрів індивідуальне житлове будівництво становило 486,9 тис. кв. м, багатоквартирне – 110,4 тис. кв. За перше півріччя 2024 року загальний обсяг введеного житла становив 60% від встановленого цільового показника на 2024 рік, зазначили у «Радміні Криму». Загалом за підсумками 2024 року на півострові мали намір звести майже 1 млн кв. м житла.

Рекордний обсяг житла в Криму було введено 2023 року – понад 1,2 млн кв. м, зокрема 900 тис. кв. м – це індивідуальне житлове будівництво. Крім того, понад 300 тис. кв. м було введено у багатоквартирних будинках – це навіть більше, ніж у 2014 році, коли було встановлено попередній «рекорд». Цільовий показник введення житла виявився на 31,1% вище запланованих 930 тис. кв. м.

Загалом до 2030 року в окупованому Криму, за інформацією окупаційної влади, планується звести близько 25 млн кв. м житлової та готельної нерухомості, що, на її думку, дозволить збільшити туристичний потік на півострів до 10 млн осіб на рік. Більше половини (15 млн кв. м) нового будівництва – це комплекси апартаментів і готелі (22 тис. номерів). Таким чином, ставка робиться на розвиток курортної інфраструктури та додаткових місць розміщення.

Думки кримських «експертів» з нерухомості 

Проте, за словами кримських «забудовників», окуповані Крим і Севастополь досі відстають від середньоросійських показників щодо забезпеченості житлом на людину серед регіонів. Якщо середній показник у Росії становить 28,6 кв. м на людину, то у Сімферополі він залишається на рівні 21 кв. м, а в Севастополі – 22,1 кв. м. Що говорить про високий потенціал розвитку ринку. Є куди рости і що будувати.

За їхніми словами, 2024 рік обіцяв бути плідним для забудовників півострова: на початку року було заявлено 143 нові проєкти або нові черги вже наявних житлових комплексів. Найбільша девелоперська активність очікувалася у Сімферополі, Євпаторії та на Південному березі Криму.

«Керівник Департаменту маркетингу та реклами ДК «Інтелект» Анастасія Сорокіна прокоментувала ситуацію так: «Ми спостерігаємо попит на нерухомість, що стабільно зростає, на Південному березі Криму. Після введення санкцій відпочинок за кордоном став розкішшю для багатьох росіян і вони почали придивлятися до морського узбережжя всередині країни. Хтось для власного відпочинку, а багато хто і з метою інвестицій почав купувати об’єкти в Криму».

Вона зазначила, що темпи зростання цін цього року виявилися навіть вищими, ніж у Краснодарському краї: якщо в Сочі зростання цін у червні 2024 року склало 12%, то в Ялті – 21%. Істотний вплив на попит надали програми так званої державної підтримки при купівлі квартир у новобудовах.

«Низька ставка з іпотеки стала рушійним фактором споживчого попиту по всій країні, і Крим у цьому плані не став винятком», – наголосила Анастасія Сорокіна.

«Комерційний директор групи компаній «Моноліт» Дар’я Плотнікова, своєю чергою, прогнозує, що найближчими роками в Криму зростатиме частка багатоквартирного житла, що буде вводитися. Чисельність мешканців півострова також продовжує зростати, тому поточні темпи будівництва житла найближчими роками потрібно буде також збільшувати, впевнена вона.

«Після невеликого затишшя у 2022 році, коли більшість забудовників притримували виведення нових проєктів у продаж, вже у 2023 році введення житла зросло до рекордних показників. За нашими розрахунками, щоб наблизитися до загальноросійських норм забезпеченості житлом, у Криму потрібно побудувати ще близько 11 млн. кв. м нерухомості, а це означає, що республіці необхідно інтенсивно нарощувати темпи будівництва», – сказала вона.

За словами «керівника групи компаній «ІнтерБуд» Олега Леухіна, на бурхливе зростання будівельної галузі Криму вплинула щораз більша державна підтримка, покращення інфраструктури регіону, створення комфортних умов для життя. «Інвестори, бачачи перспективи розвитку Криму, виявляють інтерес і спрямовують значні кошти у розвиток регіону», – зазначив він.

«Директор із продажів «СЗ Про-Сервіс» Олена Соловйова звертає увагу, що привабливості нерухомості в Криму додають усе ще нижчі ціни порівняно із сусідньою Кубанню.

«Нерухомість у Криму, як і раніше, серйозно недооцінена – ціна порівняно з аналогічними об’єктами в Краснодарському краї нижча в кілька разів. Цим і користуються інвестори, які вкладають кошти в курортну нерухомість з метою отримання пасивного доходу та подальшого перепродажу», – наголосила вона.

Для заможних регіоналів 

Проте представники ринку нерухомості розійшлися в думках, хто є типовим покупцем нерухомості в окупованому Криму. Дар’я Плотнікова каже, що до 2019 року переважна кількість клієнтів (близько 85%) були мешканцями півострова, які хотіли покращити свої житлові умови. Нині, за її словами, частка місцевого населення знизилася приблизно до половини за рахунок приросту покупців з інших регіонів.

Вона вважає, що збільшується кількість покупців із Москви, Санкт-Петербурга, Сибіру та Далекого Сходу.

«Гості півострова купують нерухомість із метою сезонного відпочинку та надійних інвестицій, тоді як місцеві мешканці розглядають купівлю для покращення житлових умов. Усе більшою популярністю користуються квартали з власною інфраструктурою у передмісті Сімферополя. Люди тяжіють до спокійного, гармонійного заміського життя, але не готові витрачати ресурси для підтримки власного будинку. Багатоквартирні будинки в передмісті стають чудовою альтернативою об’єктам індивідуального житлового будівництва», – розповіла вона.

Анастасія Сорокіна також зазначає, що більшість покупців – це представники інших регіонів РФ. Найчастіше це мешканці великих міст країни: крім Москви та Петербурга, це Ростов-на-Дону, Казань, Єкатеринбург, Воронеж. При цьому багато хто вже живе в Криму або Краснодарському краї. Вона також звертає увагу на великий інтерес до нерухомості на окупованому півострові з боку мешканців північних регіонів, які прагнуть змінити холодний клімат на теплий.

«Портрет покупця доволі стабільний і слабко змінюється протягом останніх років. Враховуючи щораз вищу вартість нерухомості у Криму, дозволити собі її купівлю можуть люди з високим рівнем доходу. Значна частина покупців одного з наших об’єктів, що будуються, використовують можливість купівлі квартири із залученням пільгових іпотечних програм, а також пропозицію щодо розстрочки від забудовника. Це характеризує покупців як людей переважно сімейних, середньої вікової категорії зі стабільним заробітком», – додала Анастасія Сорокіна.

«Експерт» у сфері будівельного ринку Михайло Говоров звертає увагу, що для багатьох покупців нерухомості напружена геополітична обстановка вплинула навіть позитивно: нерідко продавці схильні до панічних настроїв і прагнуть продати свою нерухомість скоріше, сильно знижуючи ціну. Проте, попереджає він, необхідно оцінювати всі ризики. Крім того, здебільшого це поширюється на вторинний ринок, додав «експерт».

«Інтересанти розуміють, що у зв’язку із закриттям аеропортів Сімферополя та Краснодара, зовнішньополітичною ситуацією ціни на нерухомість у Криму сьогодні занижені. Особливо різниця помітна, якщо порівнювати з вартістю апартаментів на чорноморському узбережжі Сочі, де ціна квадратного метра перевищує 600–700 тис. (близько 250–300 тисяч грн), а у низці проєктів і 1 млн руб. (близько 415 тисяч грн), – зазначила «директор із продажів «СЗ Про-Сервіс» Олена Соловйова.

Що далі? 

За словами керівника кримського агентства нерухомості Юлії Рубцової, під кінець 2024 року багато хто чекав падіння попиту на купівлю житла через високу іпотечну ставку. У листопаді через оголошення про підвищення (іпотечної ставки до 21%, – авт.) багато хто вирішив відкласти важливий крок до кращих часів. Але коли зрозуміли, що дешевше вже не буде, знову почали вкладати гроші.

«Ситуація зі ставкою, звісно, ​​налякала кримчан. Цілий місяць мені навіть не телефонували, бо сподівалися, що щось зміниться. Але коли людям дали зрозуміти, що вигідніше не буде, вони знову «заворушилися». Як показує практика, вартість дуже рідко падає, а лише зростає. Тому тим, хто планує купувати житло, потрібно ухвалювати рішення якомога оперативніше», – зазначає «експерт».

На початку 2025 року, на думку ріелтора, ціни на житло в Криму в середньому піднімуться на 10–15%, але до квітня триматимуться на одному рівні.

Так, ціни за «квадрат» у новобудовах варіюватимуться в межах 160–290 тисяч рублів (близько 66–120 тисяч грн). При цьому в приморських і курортних містах – від 180 до 360 тисяч рублів (приблизно від 75 до 150 тисяч грн).

Як розповів «експерт у сфері нерухомості, девелопер кримського проєкту» Іван Шариков, усупереч деяким прогнозам через поточну політичну ситуацію, нерухомість на окупованому півострові не тільки не подешевшала, але й подорожчала. Здебільшого це торкнулося улюбленого багатьма туристами Південного берега Криму. «Експерт» прогнозує зростання цін на первинному ринку в цьому районі до 20%, а на вторинному – близько 10–15%.

«Багато хто розглядає купівлю нерухомості в Криму як інвестицію, багато хто вважає, що зараз у них «останній шанс купити перед подорожчанням», причому це стосується не лише новобудов на етапі будівництва: всі очікують, що після нормалізації політичної ситуації ціни різко зростуть на все. А після поліпшення ситуації у південних та південно-західних регіонах і відновлення авіасполучення можна очікувати значного приросту попиту за рахунок відкладеного. Це негайно підніме рівень цін у Криму до цін на порівняні об’єкти у Сочі», – зауважив Іван Шариков.

«Експерт із нерухомості» на півдні Криму Олексій Саржант також вважає, що через високі ціни на ринку нерухомості на 10–20% зросте вартість оренди квартир і приватних будинків. Ріелтори констатують очевидний факт: деяким людям буде простіше зняти житло та витрачати по 20–30 тисяч рублів на місяць, ніж віддавати по 50–60 за іпотеку.

Враховуючи все вищесказане, треба визнати, що ціни на кримську нерухомість і не збираються падати, а навпаки, зростатимуть ще більше. Як видно, окупанти, будуючи нове житло на окупованому півострові, мають на меті одне – повністю змінити національний склад населення Криму. Адже все більше кримською нерухомістю цікавляться росіяни і з центральних, і з віддалених регіонів держави-окупанта. На жаль, ані наближеність до регіону бойових дій, ані невизначеність долі півострова у майбутньому не впливають на цей факт. І при деокупації півострова Україні треба мати це на увазі…

Євгенія БОРИСЮК

Фото з відкритих джерел