Особенности ипотечного кредитования в оккупированном Крыму

Среди ряда инициированных в начале года российским диктатором Владимиром Путиным национальных проектов, особое место занимает один, под названием "Семья" ("Родина"), направленный на федеральную поддержку региональных программ рождаемости. По новому российскому нацпроекту, состоящему из пяти федеральных, семейную ипотеку на приобретение жилья на территории РФ и оккупированных ею регионов Украины якобы смогут получить 1,5 миллиона семей с детьми. Но смогут ли, - это вопрос.

В середине осени 2024 года спрос на программы российского рынка жилья по ипотечным кредитам сократился вдвое из-за огромного роста ставок по ним до "ультравысокого уровня" в почти 30% годовых и соответствующее уменьшение доступности жилья на 70%, в том числе и из-за почти тройного замедления роста реальных зарплат. По статистике, почти 90% льготных кредитов пришлось на программу семейной ипотеки.

В это же время доступной "путинской" ипотеке в РФ был положен конец: условия кредитов на покупку жилья резко ухудшились, в результате чего вкладчики вынуждены либо соответствовать жестким требованиям льготных программ, либо быть готовыми заплатить по кредитам до 500% стоимости квартиры. Кроме этого, в прошлом году ряд крупных российских банков несколько раз останавливали выдачу кредитов по семейной ипотеке из-за отсутствия средств из бюджета государства-агрессора на покрытие разницы между льготной и рыночной процентными ставками.

В конце прошлого года Путин велел давать банкам на дешевые займы столько бюджетных денег, сколько им нужно, - в условиях направления каждой свободной копейки на нужды военно-промышленного комплекса. В этой части монополизм банков пересекся с монополизмом застройщиков: и те, и другие финансируются из бюджета страны-агрессора, который не предусматривает соответствующих расходов, обычно расписываемых на несколько десятилетий вперед. Вполне ожидаемо повышение процентных ставок на кредитование жилищных программ увеличило уровень их дотирования.

Учитывая эти и другие факторы, по крайней мере для 20-30% жителей РФ и оккупированных ею территорий Украины, даже если они работают на нескольких работах, базовая потребность в жилье становится недоступной. Благодаря "сознательной государственной политике" люди оказались в безвыходном положении, лишаясь возможности иметь хотя бы крышу над головой - не говоря даже о возможности нормализации жилищных условий. По данным российской Высшей школы экономики, 60% населения РФ имеет доход в 40 тысяч рублей (более 18,8 тыс. гривен) и меньше: эта сумма ниже реального прожиточного минимума, который в прошлом году составлял 52,3 тыс. рублей (более 24,6 тыс. гривен) в месяц. Именно на такую сумму могут элементарно прожить граждане государства-агрессора.

После полномасштабного вторжения РФ в Украину, в мае 2022 года сообщалось о резком уменьшении спроса населения ВОТ АР Крым и Севастополя на недвижимость; поэтому инвесторы, зарабатывавшие на перепродажах жилья, прекратили вкладываться в него. В частности, на оккупированном полуострове продажи застройщиков в то время уменьшились на 80%. Вместе с тем размер ипотечного платежа для жителей Севастополя и Ялты достиг 131% от средней зарплаты. На начало августа 2022 года ВОТ АР Крым и Севастополя стали "единственными регионами РФ", где был зарегистрирован годовой рост просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях: в Севастополе прирост составил 17,6%, в АР Крым - 12,5%. Эти же оккупированные регионы были включены в российскую тройку лидеров по годовому росту задолженности по ипотечным кредитам на жилье: в Севастополе она составила 29,9%, в АР Крым - 30,7% (на первое место вышла Чечня). Наиболее стремительное уменьшение ипотеки в российском "зачете" так же показали оккупированные АР Крым (54,1%) и Севастополь (40,8%).

На фоне этих данных в октябре 2022 года российский банк РНКБ, который с 2014 года обслуживает жителей оккупированного Крыма, сообщил, что с начала года выдал жителям полуострова ипотечные кредиты на индивидуальное жилищное строительство на общую сумму в 450 миллионов рублей (почти 212 млн гривен); к концу года эта сумма достигла 526 млн рублей (более 247,5 млн гривен). Учитывая стоимость среднего чека по этой программе в 4,4 млн рублей (более 2 млн гривен), становится очевидным, что этим предложением воспользовались около 120 человек; большинство из них оформили кредиты на строительство дома площадью от 80 до 100 кв. м в Симферопольском районе. Кроме этого, с начала года РНКБ в рамках российской государственной программы льготного кредитования "Семейная ипотека" выдал кредитов примерно на 1,5 миллиарда рублей (более 0,7 млрд гривен); доля заявок на кредит в рамках этой программы составила 41% от общего количества заявок на ипотеку с поддержкой от государства-оккупанта. На то время банк принял заявки на получение кредитов по указанной программе на 8,8 млрд рублей (более 4 млрд гривен); средняя согласованная сумма кредита составила 4,6 млн рублей (почти 2,2 млн гривен), при этом более 30% кредитов было выдано на приобретение 2- и 3-комнатных квартир.

Перед тем, в середине октября, премьер-министр РФ Михаил Мишустин объявил, что правительство государства-оккупанта продлевает действие программы семейной ипотеки до 1 июля 2024 года для семей, у которых родился или родится ребенок до конца 2023 года. Однако уже в декабре представители российского Центробанка заявили, что льготная ипотека на жилье в новостройках "выполнила возложенные на нее антикризисные цели", поэтому необходимость ее сохранения в первоначальном виде отпала, и пора переходить к более индивидуальным вариантам. Ранее, в ноябре 2022 года, Банк России заявил, что кредитный портфель жителей оккупированного Крыма вырос на 20%, до 95,8 млрд рублей (более 45 млрд гривен): это свидетельствовало об одном - большинство населения региона не может приобрести жилье без кредитных программ.

Также в начале декабря 2022 года РНКБ зафиксировал рост на 20% ежедневного количества заявок на оформление льготной ипотеки в рамках российской государственной программы, которая к тому времени подходила к концу. Указанная программа позволяла взять кредит на покупку жилья в новостройке на территории оккупированного Крыма по уменьшенной ставке в 6-7%, на максимальную сумму в 6 млн рублей (более 2,8 млн гривен), с первым взносом в 15% от цены недвижимости. Всего в течение года цены на жилье на территории полуострова выросли в среднем на 20-25% - в том числе из-за полномасштабного вторжения РФ в Украину, после которого ключевая ставка на ипотеку выросла до 20%, начали рваться логистические цепочки, а резкое подорожание материалов достигало от 30% до 80%, что привело к замиранию строительства и ипотечного кредитования. Спрос на новые квартиры в Симферополе упал примерно на 59%, в Севастополе и на юго-востоке Крыма - на 76%.

В начале 2023 года в Банке России сообщили, что темп роста кредитования в оккупированном Крыму на 10,8% превысил "общероссийский": речь шла о темпах прироста средств населения на счетах в российских кредитных организациях. Вместе с тем объем депозитов и других банковских вкладов жителей оккупированного Крыма превысил 144 млрд рублей (почти 67,8 млрд гривен) и вырос за год почти на 23%.

В том году РНКБ суммарно выдал в рамках программ российской государственной поддержки ипотечного кредитования кредиты по сниженным процентным ставкам на сумму 15,7 миллиарда рублей (почти 7,4 млрд гривен), что почти в 4 раза больше, чем в 2022 году; также этот результат на 80% превысил аналогичный показатель за 2021 год. Около 40% от общего объема выданных ипотечных кредитов было оформлено в рамках госпрограмм по льготным процентным ставкам, при этом около половины - в рамках госпрограммы "Семейная ипотека". Более 40% от общего количества ипотечных кредитов в РНКБ оформили жители РФ. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры в новостройках площадью 3815,740 кв. м. Среди самых популярных городов для покупки жилья оказались Симферополь, Севастополь и Евпатория, а также южный берег Крыма. В то же время в России обсуждалось возможное введение запрета на выдачу ипотечных кредитов в том регионе, где граждане не имеют регистрации: свою позицию авторы инициативы аргументировали тем, что многие люди, пользуясь субсидированными программами, покупали жилье в крупных городах, в которых не проживали, сугубо с инвестиционной целью, что якобы негативно сказывалось на ценах на рынке недвижимости.

1 июля 2023 года РФ завершила запущенную в апреле 2020 года массовую льготную ипотечную государственную программу на покупку жилья в новостройках под 8%. Перед тем в "крымском отделении" Центробанка РФ сообщили, что с начала года российские банки выдали жителям оккупированного Крыма 2381 ипотечный кредит на общую сумму 9,1 млрд рублей (почти 4,3 млрд гривен), что превысило показатели января-мая 2022 года на 27,5% по количеству и в 1,6 раза - по объему. Этот прирост поддерживался льготными программами государства-оккупанта. Однако в "общероссийском" масштабе восстановление ипотечных продаж на ВОТ АР Крым и Севастополя шло очень медленно: они оказались в числе "регионов-аутсайдеров РФ" по количеству выданных ипотек, заняв 84-ю и 83-ю строчки, поскольку в АР Крым на тысячу человек экономически активного населения было выдано 5,6 жилищных кредитов, в Севастополе - 7,1. Такая существенная разница объяснялась не только доступностью и популярностью банковских услуг, но и экономическими факторами и состоянием демографии.

Скорочение продаж на рынке новостроек было обусловлено отсутствием программ лояльности и скидок на квартиры, а также уменьшением количества покупателей из РФ. В оккупированном Крыму, в отличие от государства-оккупанта, не практиковалось много условий поддержки спроса, несмотря на его снижение. Также сказалась проектная отсталость крымской недвижимости. При этом количество ипотечных сделок с недвижимостью в АР Крым за первое полугодие 2023 года увеличилось на 17%, до 14659 (за аналогичный период 2022 года их было 12525), в Севастополе - на 47%, до 2788 (в 2022 году - 1893).

На то время спрос на вторичное жилье в оккупированном Крыму активно поддерживался за счет так называемых "херсонских сертификатов", которые оккупанты выдавали жителям Херсона и отдельных районов Херсонской области, находившихся под контролем российской армии с 2022 года: эти "документы" предоставляли владельцам компенсацию на восстановление жилья, разрушенного в результате боевых действий, или право на получение жилья на территории, которую контролирует российская власть, вместо утраченного.

Уже в начале осени 2024 года в некоторых российских банках закончились лимиты семейной ипотеки, после чего они перестали выдавать их; до ноября планировалось перераспределение лимитов по банкам. Средний размер первоначального взноса на покупку жилья составлял 30%; на тот момент в Крыму довольно распространенной была система выплаты, когда клиенты могли сначала оплатить эту сумму от стоимости квартиры, далее вносить минимальные платежи в течение срока строительства и после его окончания внести оставшуюся сумму. В частности, квартиры в новостройках в рассрочку предлагались в Евпатории, Симферополе, Ялте и Алуште: в этих городах предоставлялась возможность траншевой ипотеки - когда примерно треть кредита оформлялась под меньший процент, пока шло строительство объекта; после окончания транша платежи переходили под обычную ставку рынка на тот момент.

В целом на оккупированном полуострове на то время действовали такие же условия по ипотеке, как и в большинстве регионов России, однако не все крымские застройщики могли себе позволить субсидирование ставок. К тому же, на фоне их роста на рынке недвижимости отмечалось существенное падение покупательского спроса, цены на "вторичку" находились в стагнации. Также наблюдалось скрытое снижение цены, когда квартиры выставлялись по одной цене, а продавались дешевле; у застройщиков это явление отмечалось за счет акций, скидок, преференций покупателям и т.д.

В конце 2024 года оккупированный Крым был помещен на последние строчки в "рейтинге российских регионов" по накоплениям на жилье: жителям полуострова копить на первоначальный взнос по ипотеке, который в регионе составляет в среднем 2,79 миллиона рублей (более 1,3 млн гривен), придется более восьми лет. На фоне отмены льготного ипотечного кредитования и роста ключевой ставки собственные квадратные метры становятся менее доступными для жителей Крыма, особенно на вторичном рынке недвижимости. При этом "глава республики Крым" Сергей Аксенов заявил, что темпы строительства жилья в Крыму не замедлились, вопреки высоким ставкам по ипотеке и падению продаж на первичном рынке "по всей стране", и выразил надежду, что рынок недвижимости на ВОТ АР Крым якобы придет в норму после ожидаемого им разгрома Украины в войне.

В конце 2024 года в банке РНКБ отчитались, что в течение года выдали в рамках ипотечных российских государственных программ кредитов по сниженным процентным ставкам вдвое больше, чем в 2023 году, - на 33 миллиарда рублей (более 15,5 млрд гривен; годом ранее эта цифра составила 15,7 млрд рублей/почти 7,4 млрд гривен; также в 2024 году называлась сумма в более 44 млрд рублей / более 20,7 млрд гривен); около 75% от общего объема выданных ипотек было оформлено в рамках государственных программ по льготным процентным ставкам, примерно 40% из них - в рамках "Семейной ипотеки". Более 60% от общего количества ипотечных кредитов в банке оформили жители РФ.

В начале 2025 года стало известно, что в оккупированном Крыму будут действовать два вида ипотеки с российской государственной поддержкой - семейная со ставкой 6% и для IT-специалистов по ставке 5%; к тому же отдельные застройщики предлагали клиентам собственные льготные программы для приобретения жилья. Дополнительно отмечалось, что по поручению российского диктатора Владимира Путина министерство финансов РФ отменило лимиты по семейной ипотеке, и с начала года во всех банках или офисах застройщиков можно подать заявку и присоединиться к участию в этой льготной программе.

В то же время российский банк ВТБ заявил, что с мая 2024 года его клиенты в оккупированном Крыму через отделения РНКБ получили кредиты на сумму более миллиарда рублей на покупку недвижимости: по итогам полугодия 75% кредитов было оформлено на покупку квартир, 14% - частного дома, 10% - апартаментов. Подавляющее большинство заемщиков воспользовалось российской государственной поддержкой (76%), примерно каждый четвертый из них оформил кредиты на рыночных условиях. В рамках льготных программ средний размер ипотеки на покупку жилья в Крыму составил 5,3 млн рублей (почти 2,5 млн гривен). При этом в банке сослались на статистику крымского "правительства", согласно которой в 2024 году на ВОТ АР Крым было введено в эксплуатацию 1,23 млн кв. м жилья, что стало якобы "рекордным показателем за последние годы".

Несмотря на то, что в Крыму за десятилетие его российской оккупации, по отчетам местных "властей", было введено в эксплуатацию более 8 млн кв. м жилья, его по-прежнему не хватает. В феврале 2025 года крымское "министерство жилищной политики и строительного надзора" выступило с неожиданным, но очень красноречивым предложением к жителям оккупированного региона, желающим улучшить свои жилищные условия: в частности, помимо "Семейной ипотеки", им было предложено воспользоваться льготной программой "Дальневосточная и арктическая ипотека", которая позволяет оформить ипотечный кредит по ставке до 2% годовых на весь срок кредитования при покупке или строительстве жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа (Амурская область, Забайкальский край) и на сухопутных территориях Арктической зоны РФ до 31 декабря 2030 года.

Стоит отметить, что аналогичную процентную ставку оккупанты установили на ВОТ Донецкой, Луганской, Херсонской и Запорожской областей Украины, а также для тех, кто потерял жилье в Белгородской области РФ. Однако, чтобы попасть в эти программы и получить займы, нужно соответствовать огромному количеству условий, что удается далеко не всем. Так, например, в 11 регионах Дальнего Востока или в 7 регионах Арктики (кстати, не на всей территории) купить жилье под 2% до конца 2030 года смогут заемщики с несовершеннолетним ребенком, не достигшим 36 лет, или супруги не старше 35 лет (возможно, без детей). Возраст и наличие/отсутствие детей не учитываются, если заемщики работают на предприятиях российского военно-промышленного комплекса или в структурах медицины или образования в этих регионах. Под эту программу подпадают переселенцы из Украины, а также участники войны в Украине и члены их семей.

Вероятно, в этом году выяснится количество жителей оккупированного Крыма, желающих переселиться на Дальний Восток или в Арктику - пока жилье на полуострове будут скупать приезжие россияне.