Земля та нерухомість українських чиновників в Криму: декларувати неможна продати

182
Фото з відкритих джерел

Починаючи з кінця березня 2021 року на переважній більшості окупованої території АР Крим, громадяни України, що не отримали паспортів РФ, виданих окупаційною владою, будуть позбавлені права власності на земельні ділянки та споруди, на них розташовані.

Нормативно це оформлено окупаційною владою наступним чином. Указом Президента РФ № 201 від 20.03.2020 року територію АР Крим та м. Севастополя за виключенням Первомайського, Красногвардійського і Білогорського районів АР Крим та Верхньосадовського муніципального округу м. Севастополя віднесено до категорії «прикордонна територія».

Відповідно до Указу Президента РФ від 9 січня 2011 г. № 26, а також відповідно до ст. 15 Земельного кодексу РФ іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть бути власниками земель на прикордонних територіях.

Оскільки РФ протиправно вважає Крим своєю територією, громадяни України, що на момент початку окупації не проживали в Криму або не мали там зареєстрованого місця проживання, для окупаційної влади є іноземцями. Відповідно, на їх землю також поширюється дія зазначеного указу.

Яким чином відніматимуть землю?

Механізм вилучення землі міститься не в самому указі № 201, а в статті Цивільному кодексі РФ, яка визначає правовий режим майна, що з певних причин не може знаходитись у власності тієї чи іншої особи. Такому власнику дається один рік на добровільне відчуження майна, а якщо відчуження не буде здійснене, майно вилучатиметься в судовому порядку.

У випадку з кримською землею окупаційна влада звертатиметься до суду із позовами про її примусовий продаж або вилучення. Після примусового продажу власнику повертатиметься виручена сума з вирахуванням затрат, що мали місце в процесі продажу. Якщо  ж земля вилучатиметься , а не продаватиметься, суму компенсації для власника визначатиме суд. Можна обгрунтовано припустити, що вартість примусового продажу та компенсації за примусове вилучення будуть нижчі від ринкової вартості майна, оскільки окупаційна влада очевидно зацікавлена в тому, щоб зменшити для себе тягар відшкодування.

Що буде з будинками, які знаходяться на «прикордонній землі»? 

В указі Президента РФ від 09 січня 2011 року, яким заборонено іноземцям мати у власності земельні ділянки на «прикордонних територіях» не міститься аналогічної заборони на володіння будинками чи іншими спорудами, розташованими на цій землі. Проте, практика судів РФ свідчить, що будівлі, зведені на цих територіях, також будуть примусово відчужені.[1] Як правило, суд спочатку зобов’язує володільця земельної ділянки та майна на відповідній території самостійно їх відчужити, надаючи на це певний строк. У разі, якщо власник самостійно не здійснює відчуження майна у наданий судом строк, примусове відчуження здійснюється органами влади.

Чим можна зарадити?

Виходом із ситуації, створеної окупаційною владою, може бути переоформлення майна на родичів чи друзів або його продаж реальному покупцеві. У будь-якому випадку власникові потрібно пам’ятати, що майно має хоча б de jure перейти у власність особи, яка має паспорт РФ – інакше його просто заберуть. При цьому, угоду потрібно оформлювати за законодавством держави-окупанта, оскільки лише тоді вона створить реальні правові наслідки в Криму – до реєстрів нерухомого майна будуть внесені відповідні записи.

У разі переоформлення майна на довірену особу власнику слід пам’ятати про наступні ризики. По-перше, рівень довіри до такої особи має бути максимальний, адже людський фактор ніхто не відміняв і спокуса матеріальної вигоди є випробуванням, що проходять не всі. Так, новий власник матиме право відчужити майно за власним бажанням будь-якій особі. Окрім того, у разі його смерті майно за законом передаватиметься спадкоємцям, а не первісному власнику. Цей ризик виникає у випадку, якщо первісний власник переоформлюватиме майно не на своїх близьких родичів. Запобігти можна за допомогою складення заповіту, за яким майно, у разі смерті нового de jure власника, переходитиме у спадок до первісного власника.

Із продажем майна ситуація теж не дуже проста. Жителі Севастополя розповідають: попит на землю, виставлену на продаж громадянами України, що проживають на її материковій території, не дуже значний. В основному це пов’язано зі сподіванням потенційних покупців на те, що в процесі відчуження майна окупаційною владою вони придбають його з аукціону за ціною, значно нижчою від ринкової.

Чому ситуація для державних службовців, що володіють землею в Криму, є складнішою, ніж для інших громадян? 

Земельне питання в Криму для українських чиновників ускладнене наявністю у них обов’язку декларувати майно, правочини, а також доходи, отримані від правочинів. При цьому слід враховувати, що відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», усі правочини щодо нерухомого майна, укладені на окупованій території, є нікчемними з моменту укладення та не створюють для правового поля України юридичних наслідків. З огляду на це постають наступні питання, пов’язані із декларуванням майна:

  • чи потрібно укладати щодо одного і того ж майна два правочини – один на окупованій території, а один – на території, контрольованій Урядом України
  • чи виключати з декларації майно, якщо воно продане на окупованій території, але угода щодо нього не відображена в українському реєстрі речових прав?
  • чи декларувати нікчемний правочин, укладений на окупованій території?
  • чи декларувати дохід, отриманий від нікчемного правочину, укладеного на окупованій території?

Найбільш вірною правовою конструкцією у даному випадку буде укладення правочину щодо нерухомого майна і на окупованій території, і на території, підконтрольній уряду України. Укладення правочину на окупованій території необхідне для створення реальних наслідків: оскільки Крим перебуває під ефективним контролем РФ і там de facto діють російські закони і російські реєстри, будь-який реальний покупець зажадає проведення угоди саме через них. Водночас, така угода не потягне за собою жодних змін в українському реєстрі речових прав, а тому і виключати нерухомість з майнової декларації державного службовця підстав не буде. З огляду на це, договір щодо того ж самого майна потрібно укласти ще й на підконтрольній території України, провівши через вітчизняний реєстр речових прав.

Між тим, запропонований вище варіант не завжди може бути реалізований. Іноді на заваді стає те, що ділянка, розташована на території АР Крим, не відображається на електронній кадастровій карті України. З огляду на це не має можливості сформувати кадастровий витяг на земельну ділянку, який є одним з документів, необхідних для  оформлення угоди. Справа в тому, що Електронна кадастрова карта почала працювати в Україні лише з початку 2013 року і до початку окупації на неї не були нанесені відомості про всі земельні ділянки на території АР Крим. Відповідно, власники ділянок, які не відображаються на кадастровій карті, просто позбавлені можливості їх відчужити за українським законодавством. При цьому дуже прикро, що державою не створено ніякого механізму подолання такої ситуації. Автор статті особисто звертався до Державної служби України з питань геодезії картографії та кадастру щодо даної проблеми і отримав відповідь настільки невтішну, наскільки ж і просту: «Чекайте, може щось зміниться на краще». Щоправда, скільки чекати та що саме може змінитись, працівники Держгеокадастру не уточнили.

Отже, у ситуації, коли за українськими законами майно продати не вдається, потрібно продавати майно на окупованій території і продовжувати вносити його в декларації щодо майнового стану державних службовців. Водночас, правочин, укладений на окупованій території та дохід від нього також підлягають декларуванню. Нікчемність правочину не має стати перепоною у декларуванні: оскільки він створює реальні наслідки у вигляді отримання доходу, його потрібно показувати державі. Діючи так, суб’єкт декларування виходитиме з принципу своєї максимальної добросовісності перед державою і уникне ризику недостовірного декларування.

Варто відмітити, що Національне агенство з питань запобіганню корупції (НАЗК) вже сформувало певну практику щодо декларування у випадку продажу кримської нерухомості. Так, НАЗК зазначає, що майнова декларація чиновника має бути узгодження з українським реєстром речових прав на нерухоме майно. Відповідно, коли майно відчужене лише на окупованій території, його слід продовжувати відображати в декларації. При цьому, дохід від нікчемного правочину та власне сам нікчемний правочин також підлягають декларуванню.[2]

Щоправда, така практика вносить певний дисбаланс в інтереси власника майна. З одного боку, він не може продати майно за українським законодавством через причини, що від нього не залежать і вимушений продовжувати його декларувати та платити за нього податки. З іншого – зобов’язаний декларувати дохід від угоди, яка в українському правовому полі є нікчемною та не створює правових наслідків. Таким чином, на власника покладений занадто тяжкий тягар, який не зумовлений його помилками чи недобросовісністю. Слідуючи принципу «належного урядування», закріпленого у практиці Європейського суду з прав людини, держава має виправити таку ситуацію. Шляхами цього можуть стати створення пільгового порядку відчуження кримської землі, що не відображена на Електронній кадастровій карті або скасування обов’язку декларувати дохід, отриманий від правочинів, що є нікчемними в силу їх вчинення на окупованій території.

Напевно, можуть знайтись ще й інші рішення, але головним наразі є усвідомлення – проблема потребує уваги та швидкого реагування держави.

Микола КІККАС,

юрист Регіонального центру прав людини

 

Матеріал підготовлений за підтримки «Фонду прав людини» Посольства Нідерландів в Україні в рамках реалізації громадською організацією «Кримський центр ділового та культурного співробітництва «Український дім» проекту «Крим: час боротися за право».

_________________________________

[1] Рішення Єйського міського суду Краснодарського краю у справі № 2-1695/2019. Режим доступу: https://sudact.ru/regular/doc/h0J2lKQqqUQK/?regular-txt=%25D0%259E%25D0%25B1%25D1%258F%25D0%25B7%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C+%25D0%25B3%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B6%25D0%25B4%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25BD%25D0%25B0+%25D0%25A0%25D0%25B5%25D1%2581%25D0%25BF%25D1%2583%25D0%25B1%25D0%25BB%25D0%25B8%25D0%25BA%25D0%25B8+%253C%25D0%25B4%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25BD%25D1%258B%2525D

Рішення Каменського районного суду Ростовської області у справі № 2-1887/2017. Режим доступу: https://sudact.ru/regular/doc/khYQCxdXQcLs/?regular-txt=%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B8%D0%B7%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%20%D0%BE%D1%82%D1%87%D1%83%D0%B6%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5%20%D1%81%20%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D1%82%D0%BE%D1%25

[2] Національне агенство з питань запобігання корупції. Рішення від 27.10.2017 року № 1072. Режим доступу: https://nazk.gov.ua/wp-content/uploads/2020/11/27.10-1172.pdf

SHARE